Masalah Hukum Dinding Rumah yang Berdempetan dengan Tetangga

Pertanyaan:

Rumah di lingkungan perumahan biasanya dinding rumah akan berdempetan satu sama lain, tapi ada tetangga yang tidak mau membuat dinding sendiri sehingga memakai atau memanfaatkan dinding tetangga, bagaimana masalah ini dipandang dari segi hukum? Terima kasih atas pencerahannya.

Jawaban:

Sebelumnya, permasalahan sebagaimana yang Anda sampaikan tersebut diatur pada Pasal 625 sampai dengan Pasal 672 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), yaitu pengaturan hukum yang mengatur mengenai tetangga dan pemilik pekarangan (burenrecht). Namun, dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), maka pengaturan dalam Buku II dari KUH Perdata, yang mengatur bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dicabut dan dinyatakan tidak berlaku dengan diundangkannya UUPA tersebut. Adapun Pasal 625 sampai dengan Pasal 672 KUH Perdata, sepanjang yang mengatur sebagaimana dimaksud di atas tidak dapat lagi diimplementasikan terhadap permasalahan Anda.

UUPA juga mengenal asas pemisahan horizontal (horizontale scheiding) terhadap hak atas tanah, yakni hak atas tanah tidak secara otomatis juga meliputi pemilikan bangunan ataupun tanaman di atasnya. Hal ini juga sesuai dengan asas pemisahan horizontal sebagaimana yang terkandung di dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU No. 28/2002”), yakni bangunan gedung dapat dimiliki secara terpisah dari tanah. Namun, apabila bangunan (dinding) tersebut dapat dibuktikan dibangun di atas tanah Anda, dan tidak ada suatu kesepakatan pemanfaatan antara Anda dengan tetangga Anda, maupun pihak ketiga lainnya, maka secara hukum dinding tersebut dapat dianggap sebagai dinding milik Anda. Namun hal ini akan berbeda, apabila dalam perumahan tersebut diterapkan konsep rumah deret sebagaimana yang diatur dalam sebagaimana yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU No. 1/2011”). Adapun yang dimaksud sebagai rumah deret adalah beberapa rumah yang satu atau lebih dari sisi bangunan menyatu dengan sisi satu atau lebih bangunan lain atau rumah lain, tetapi masing-masing mempunyai kaveling (bagian tanah yang sudah dipetak-petak dengan ukuran tertentu untuk bangunan atau tempat tinggal) sendiri (lihat penjelasan Pasal 22 ayat [2] UU No. 1/2011). Jika dinding tersebut bersatu sisi satu atau sisi lain bangunan dari rumah lain, maka tentunya dinding tersebut dapat dianggap sebagai dinding bersama.

Jika dinding tersebut dibangun di atas hak atas tanah Anda, dan sebelumnya antara dinding yang satu dengan dinding yang lain tidak menyatu sebagaimana yang dimaksud di atas, maka tentunya dinding tersebut dapat dianggap sebagai dinding milik Anda. Sehingga, dapat disimpulkan tindakan pemanfaatan dinding oleh tetangga Anda tersebut dapat dikategorikan sebagai suatu perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad), apabila pemanfaatan dinding tersebut menimbulkan suatu kerugian yang nyata bagi Anda, berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata.

Lebih lanjut, merujuk pada keterangan Anda yang menyatakan bahwa dinding tersebut dimanfaatkan oleh tetangga Anda, maka hal tersebut juga dapat dikategorikan sebagai tindakan pemakaian tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya sebagaimana yang diatur dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 51 Prp. Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya (“Perpu No. 51 Prp Tahun 1960”), sebagai berikut:

Dilarang memakai tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya yang sah.   

Yang dimaksud sebagai tanah dalam Perpu No. 51 Prp Tahun 1960 termasuk juga sebagai tanah yang dipunyai dengan sesuatu hak oleh perseorangan atau badan hukum. Sedangkan memakai tanah juga termasuk menduduki, mengerjakan dan/atau menguasai sebidang tanah atau mempunyai tanaman atau bangunan di atasnya, dengan tidak dipersoalkan apakah bangunan itu dipergunakan sendiri atau tidak. Tindakan tetangga Anda yang menggunakan dinding yang dibangun di atas hak atas tanah Anda, dapat juga dikategorikan sebagai tindakan yang bertentangan dengan Pasal 2 Perpu No. 51 Prp Tahun 1960, dan dapat dikenakan tindak pidana pelanggaran sebagaimana yang diatur dalam Pasal 6 Perpu No. 51 Prp Tahun 1960.

Demikian jawaban dan penjelasan kami atas pertanyaan Anda. Atas perhatian dan kerja samanya kami ucapkan terima kasih.

Dasar hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad 1847 No. 23).

2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

3. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 51 Prp. Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya

4. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

5. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

Sumber: HukumOnline

Share on FacebookPlus on Google+

SUBSCRIBE TO OUR NEWSLETTER